หมวดหมู่: การลงทุน เวลาในการอ่าน: 8 นาที คีย์เวิร์ดเป้าหมาย: อสังหาริมทรัพย์ระหว่างโตเกียวกับกรุงเทพฯ, ญี่ปุ่นกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย, คอนโดในกรุงเทพกับอพาร์ตเมนต์ในโตเกียว, การเปรียบเทียบผลตอบแทนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย, ทางเลือกอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่น
For Japanese investors considering property abroad, the Bangkok–Tokyo comparison is the first analysis they should make. ต่อไปนี้คือข้อมูลแบบตัวต่อตัวเกี่ยวกับสิ่งที่จะซื้อให้คุณในแต่ละตลาดมูลค่า 20 ล้านเยน (ประมาณ 5 ล้านบาท) และการลงทุนใดที่สมเหตุสมผลมากกว่าสำหรับเป้าหมายที่แตกต่างกัน
ตัวต่อตัว: งบประมาณ 20M JPY (5M THB)
| ปัจจัย | โตเกียว (23 หอผู้ป่วย) | กรุงเทพมหานคร (กลาง) | |----------------------|-----------------|-------------------| | สิ่งที่คุณได้รับ | สตูดิโอ 25 ตรม. วอร์ดด้านนอก | 45 ตรม 1ห้องนอน ใกล้ BTS ย่านดี | | อายุอาคาร | 20–40 ปี (อ่อนค่า) | 5–15 ปี (มูลค่าคงที่) | | อัตราผลตอบแทนค่าเช่ารวม | 2.5–4.0% | 4.5–6.5% | | อัตราผลตอบแทนสุทธิ (หลังหักภาษี/ค่าธรรมเนียม) | 1.5–2.5% | 3.5–5.5% | | ค่าเช่ารายเดือน | 60,000–100,000 เยน | 30,000–50,000 เยน | | บริหารจัดการง่าย | คอมเพล็กซ์ (บริหารอาคาร, กฎหมายผู้เช่า) | Simple (บริษัทจัดการจัดการ) | | การแข็งค่าของเงินทุน | -1% ถึง +1% (อาคารเก่า) | +3–6% (เมืองที่กำลังเติบโต) |
เงิน 20 ล้านเยนซื้ออะไรให้คุณ
| เมือง | คุณสมบัติ | คุณสมบัติ | |------|----------|----------| | โตเกียว (เซตากายะ) | สตูดิโอ 25 ตรม ตึกเก่า 30 ปี | 20 นาทีถึงชินจูกุ ห้ามจอดรถ | | โตเกียว (อาดาจิ) | 30 ตรม 1BR ตึกอายุ 25 ปี | 30 นาทีถึงสถานีโตเกียว เสร็จสิ้นขั้นพื้นฐาน | | กรุงเทพมหานคร (อ่อนนุช) | 45 ตรม 1ห้องนอน ตึกใหม่ | เดินไปรถไฟฟ้า BTS สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ที่จอดรถ | | กรุงเทพมหานคร (พระโขนง) | 35 ตรม 1นอน ใกล้ BTS | Modern finishes, 24hr security, river views possible |
ปัญหาค่าเสื่อมราคาในญี่ปุ่น
ต่างจากประเทศไทยที่คอนโดในทำเลดียังคงรักษามูลค่าเอาไว้ได้ ทรัพย์สินที่อยู่อาศัยของญี่ปุ่นกลับอ่อนค่าลงอย่างคาดการณ์ได้ คอนโดใหม่ในโตเกียวสูญเสียมูลค่า 20% ใน 3 ปีแรกและยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง ค่าเสื่อมราคานี้เกิดจากการออกแบบ อาคารของญี่ปุ่นได้รับการสร้างขึ้นใหม่เป็นประจำเพื่อความปลอดภัยจากแผ่นดินไหวและมาตรฐานสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัย
ในกรุงเทพฯ คอนโดอายุ 10 ปีในทำเลทองอย่างทองหล่อหรือพร้อมพงษ์ มักจะรักษาหรือเพิ่มมูลค่าไว้
การเปรียบเทียบต้นทุนการดำเนินงาน
| ค่าใช้จ่ายรายปี | โตเกียว (คอนโด 1BR) | กรุงเทพมหานคร (คอนโด 1BR) | |------------|------------------|--------------------| | ภาษีทรัพย์สิน | 0.7–1.4% ของมูลค่าประเมิน | 0.02–0.1% ของมูลค่าประเมิน | | ค่าธรรมเนียมการจัดการ | 200,000–400,000 เยน | 30,000–60,000 เยน | | สำรองซ่อม | 100,000–300,000 เยน | รวมอยู่ในค่าธรรมเนียมการจัดการแล้ว | | ประกันแผ่นดินไหว | 20,000–50,000 เยน | N/A (ความเสี่ยงต่ำในกรุงเทพฯ) | | การจัดการการเช่า (ถ้าเช่า) | 5–10% ของค่าเช่า | 20–35% ของค่าเช่า | | Total annual cost | 350,000–800,000 เยน | 60,000–150,000 เยน |
การลงทุนแบบไหนที่ชนะ?
เลือกกรุงเทพฯ หากคุณ:
- ต้องการกระแสเงินสดเป็นบวก (yield > cost)
- สามารถยอมรับความเสี่ยงของระบบกฎหมายไทยได้ (จัดการได้โดยมีที่ปรึกษาที่เหมาะสม)
- ต้องการราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่าและพื้นที่ที่ดีขึ้น
- แผนการใช้ทรัพย์สินเพื่อการเกษียณอายุหรือวันหยุด
- พอใจกับวัฏจักรการเมืองและเศรษฐกิจของประเทศไทย
เลือกโตเกียวหากคุณ:
- ให้ความสำคัญกับระบบกฎหมายและสิทธิในทรัพย์สินของญี่ปุ่นเหนือสิ่งอื่นใด
- Need a property in Japan for residency or tax purposes
- ไม่สามารถยอมรับความเสี่ยงด้านกฎหมายหรือสกุลเงินที่ไม่ใช่ของญี่ปุ่นได้
- กำลังซื้อเป็นที่อยู่อาศัยหลัก (ไม่ใช่การลงทุน)
- ต้องการข้อจำกัดโควต้าต่างประเทศที่เป็นศูนย์
กลยุทธ์ไฮบริด
นักลงทุนชาวญี่ปุ่นที่เชี่ยวชาญบางคนใช้แนวทางแบบผสมผสาน:
- ซื้อในกรุงเทพฯ เพื่อกระแสเงินสด — คอนโด 5 ล้านบาท ให้ผลตอบแทน 6% สร้างรายได้ 300,000 บาท/ปี (ประมาณ 1.2 ล้านเยน)
- ซื้อในโตเกียวเพื่อการอนุรักษ์เงินทุน — หน่วยโตเกียวขนาดเล็กจะมีมูลค่าเป็นเงินเยน
- ใช้รายได้ค่าเช่ากรุงเทพฯ เพื่อชดเชยต้นทุนการถือครองของโตเกียว
วิธีนี้ช่วยกระจายความเสี่ยงด้านสกุลเงินและตลาดในขณะเดียวกันก็สร้างกระแสเงินสดที่เป็นบวกจากส่วนของคนไทย
คำตัดสิน REVR: เพื่อผลตอบแทนการลงทุนที่แท้จริง กรุงเทพฯ ชนะอย่างเด็ดขาด — ให้ผลตอบแทนสูงขึ้น ต้นทุนลดลง และเงินทุนที่แข็งขึ้น โตเกียวเหมาะสมสำหรับที่อยู่อาศัยหลัก ถิ่นที่อยู่ด้านภาษี หรือผู้ที่ไม่ต้องการลงทุนนอกประเทศญี่ปุ่นเท่านั้น
คำนวณว่าเงินเยนของคุณแปลงเป็นอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างไรด้วย [เครื่องคำนวณอัตราค่าเช่า](/en/tools/rental-yield-calculator)
