กฎหมายทรัพย์สินญี่ปุ่น-ไทย: ความแตกต่างที่สำคัญที่ผู้ซื้อต้องรู้

กฎหมายทรัพย์สินญี่ปุ่น-ไทย: ความแตกต่างที่สำคัญที่ผู้ซื้อต้องรู้

หมวดหมู่: ถูกกฎหมาย เวลาในการอ่าน: 7 นาที คีย์เวิร์ดเป้าหมาย: การเปรียบเทียบกฎหมายทรัพย์สินไทยของญี่ปุ่น, กฎหมายทรัพย์สินของประเทศไทยสำหรับชาวญี่ปุ่น, TAイ不動産法律, ภาษีมรดกของญี่ปุ่น ทรัพย์สินไทย, สิทธิการเช่าไทยสำหรับคนญี่ปุ่น

กฎหมายทรัพย์สินของญี่ปุ่นและไทยมีความแตกต่างกันในลักษณะพื้นฐานที่ผู้ซื้อชาวญี่ปุ่นจำนวนมากจะค้นพบหลังจากที่ได้ตกลงใจที่จะซื้อแล้วเท่านั้น นี่คือการเปรียบเทียบโดยตรงของความแตกต่างทางกฎหมายที่สำคัญที่สุดห้าประการ

1. กรรมสิทธิ์ที่ดิน

| ปัจจัย | ประเทศไทย | ญี่ปุ่น | |--------|----------|-------| | ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้หรือไม่? | ไม่ (มีข้อยกเว้นจำกัด) | ใช่ | | Condo ownership | ใช่ (โควต้าต่างประเทศ 49%) | ใช่ (ไม่มีโควต้า) | | กรรมสิทธิ์ในบ้าน | ผ่านทางสิทธิการเช่าหรือบริษัทไทย | ใช่ | | โครงสร้างการเช่าที่ดิน | 30+30+30 ปี (สูงสุด 90) | การเช่าตามกฎหมายทั่วไป (ไม่กำหนดสูงสุด) |

การซื้อกลับบ้านในไทย: ผู้ซื้อชาวญี่ปุ่นสามารถเป็นเจ้าของคอนโดแบบโฮลด์เท่านั้น สำหรับบ้านหรือที่ดิน จำเป็นต้องมีสิทธิการเช่า (30+30+30 ปี) หรือโครงสร้างบริษัทไทย

2. มรดกและการสืบทอด

นี่คือพื้นที่ที่ประเทศไทยมีความได้เปรียบเหนือญี่ปุ่นมากที่สุด

| ปัจจัย | ประเทศไทย | ญี่ปุ่น | |--------|----------|-------| | ภาษีมรดก | 0% | มากถึง 55% | | การยกเว้นคู่สมรส | ไม่จำเป็น (ไม่ต้องเสียภาษี) | Up to 160M JPY | | สืบทอดมรดก | ไม่ — เสรีภาพในการทดสอบ | ใช่ — สำรองตามกฎหมายสำหรับเด็ก | | กระบวนการภาคทัณฑ์ | แบบง่ายๆ (โอนสำนักงานที่ดิน) | คอมเพล็กซ์ (ศาลครอบครัว) |

ทำไมเรื่องนี้ถึงสำคัญ

ภาษีมรดกของญี่ปุ่นถือเป็นภาษีที่สูงที่สุดในโลกที่พัฒนาแล้ว สำหรับผู้ที่อาศัยอยู่ในญี่ปุ่นซึ่งมีทรัพย์สินตั้งแต่ 100 ล้านเยนขึ้นไป อัตราภาษีมรดกส่วนเพิ่มจะสูงถึง 55% ด้วยการถือครองทรัพย์สินไทยในชื่อของตนโดยตรง ผู้ซื้อชาวญี่ปุ่นสามารถส่งต่อทรัพย์สินให้กับทายาทของตนได้โดยไม่มีภาษีมรดกไทย

Note: Japanese residents are still subject to Japanese inheritance tax on their worldwide assets. อย่างไรก็ตาม มูลค่าของทรัพย์สินเพื่อจุดประสงค์ด้านภาษีของญี่ปุ่นโดยทั่วไปจะต่ำกว่ามูลค่าตลาด (ตามกฎการประเมินภาษีของญี่ปุ่น) และภาษีไทยเป็นศูนย์จะช่วยประหยัดได้มากเมื่อเทียบกับการถือครองทรัพย์สินในญี่ปุ่น

3. ภาษีเงินได้ค่าเช่า

| ปัจจัย | ประเทศไทย | ญี่ปุ่น | |--------|----------|-------| | Tax rate (individual) | 5–35% (ก้าวหน้า) | 5–45% (ก้าวหน้า) | | การหักเงิน (ไม่มีใบเสร็จรับเงิน) | 30% ของค่าเช่ารวม (อัตโนมัติ) | ลงรายการเท่านั้น | | ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (ผู้เช่านิติบุคคล) | 5% (สุดท้ายสำหรับบุคคล) | 20% | | กำไรจากการขายต่อ | 0% สำหรับบุคคลทั่วไป | 20–40% | | สนธิสัญญาภาษี | DTA ญี่ปุ่น-ไทย ป้องกันการเก็บภาษีซ้ำซ้อน | ไม่มี |

4. การจำนองและการเงิน

| ปัจจัย | ประเทศไทย | ญี่ปุ่น | |--------|----------|-------| | ความพร้อมในการจำนองต่างประเทศ | ใช่ (ธนาคารจำกัด) | N/A (ในประเทศ) | | LTV ทั่วไปสำหรับชาวต่างชาติ | 50–70% | 80–100% | | อัตราดอกเบี้ย (2569) | 5.5–7.5% | 0.5–1.5% | | เอกสารที่จำเป็น | ครอบคลุม (รายการเคลื่อนไหวของบัญชีธนาคาร 6–12 เดือน) | ได้มาตรฐาน |

อัตราการจำนองของไทยนั้นสูงกว่าอัตราที่ต่ำมากของญี่ปุ่น แต่ราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่าหมายถึงต้นทุนดอกเบี้ยที่แท้จริงมักจะต่ำกว่าสำหรับคอนโดไทย

5. การจัดการโควต้า 49%

If you buy a Thai condo as a Japanese national, you consume one unit of the building's 49% foreign quota. เมื่อคุณขายต่อ ผู้ซื้อจะต้องเป็น:

• เป็นชาวต่างชาติ (โควต้ายังใช้อยู่)
• ผู้มีสัญชาติไทย (โควต้าคืนให้ชาวต่างชาติอีกคนนำไปใช้)

ข้อสำคัญ: หากไม่พบผู้ซื้อชาวต่างชาติอาจต้องขายลดราคาให้กับผู้ซื้อชาวไทย สิ่งนี้เกิดขึ้นได้ยากในอาคารชั้นนำ แต่สามารถเกิดขึ้นได้ในการพัฒนาที่ไม่พึงปรารถนา

แนะนำทีมงานมืออาชีพ

สำหรับผู้ซื้อชาวญี่ปุ่นในประเทศไทยเราขอแนะนำให้รวบรวมทีมนี้:

| มืออาชีพ | บทบาท | ทำไม | |-----------------|-|-----| | ทนายความไทย (พูดภาษาญี่ปุ่น) | ความรอบคอบ, การทบทวนสัญญา | สำคัญสำหรับการปฏิบัติตามกฎหมาย | | นักบัญชีภาษีชาวญี่ปุ่น | การวางแผนภาษีข้ามพรมแดน | Avoid double taxation | | ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ไทย (พูดภาษาญี่ปุ่น) | การค้นหาอสังหาริมทรัพย์ การเจรจาต่อรอง | สะพานวัฒนธรรม | | ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ชาวญี่ปุ่นในประเทศไทย | ความรู้ด้านการตลาด รองรับภาษา | ความเชี่ยวชาญด้านตลาดผู้ซื้อของญี่ปุ่น |

หมายเหตุทางกฎหมาย REVR: ข้อตกลงภาษีซ้อนของญี่ปุ่น-ไทย (DTA) เป็นหนึ่งในข้อตกลงที่ครอบคลุมมากที่สุดในเอเชีย ผู้อยู่อาศัยในญี่ปุ่นที่จ่ายภาษีไทยจากรายได้ค่าเช่าสามารถขอเครดิตภาษีต่างประเทศจากภาระภาษีของญี่ปุ่นได้ Consult a qualified tax professional for your specific situation.

คำนวณการประหยัดภาษีที่เป็นไปได้ของคุณโดยใช้ [เครื่องคำนวณอากรแสตมป์](/en/tools/stamp-duty-calculator)